Gastos hipotecarios, reclamación, devolución y sentencias

Hemos conocido la sentencia del TJUE sobre los acuerdos novatorios de las cláusulas suelo, la sentencia, también del TJUE sobre los gastos hipotecarios, comisión de apertura, costas… incluso una nueva sentencia del Tribunal Supremo en la que «contesta» al propio Tribunal Europeo en cuanto a esos gastos hipotecarios.

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Voy a retomar el tema de los gastos hipotecarios y a contaros cómo está este asunto a día de hoy con estas sentencias que hemos conocido.

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Como ya te he adelantado, hoy voy a hablarte de cómo queda el asunto de los gastos hipotecarios a día de hoy, sobre todo porque en los últimos dos meses hemos conocido varias sentencias que han actualizado la situación.

Sentencias del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea

Desde que a finales de 2015 saltara la liebre con el asunto de los gastos hipotecarios, a raíz de una importantísima sentencia del Tribunal Supremo que puso la cláusula que obligaba a los consumidores a hacer frente a estos gastos en el punto de mira, ha habido mucha tela que cortar con todo esto.

Hemos tenido infinidad de soluciones en los distintos juzgados y en las audiencias provinciales,… me refiero a soluciones respecto a las cantidades que se podían recuperar, y esto fue así hasta que el 23 de enero del año pasado, de 2019, el Tribunal Supremo nos dijo qué iba a ocurrir cuando se anulase una cláusula de este tipo. Nos dijo qué gastos se podrían reclamar y cuáles no. Se podría decir que «zanjó una polémica» que venía provocando sentencias de todo tipo en función de donde estuviera reclamándose.

Y la forma en la que lo zanjó fue dejando que los consumidores pudieran reclamar, si se anulaba esa cláusula, el 100% de lo que pagaron del Registro de la propiedad y el 50% de lo que pagaron de la factura de la notaría y de la gestoría, lo que significa que dejaban de poder recuperar una parte muy importante del dinero que pagaron: el impuesto de actos jurídicos documentados y la otra mitad de notaría y gestoría que, sumados, supone bastante más de la mitad de estos gastos hipotecarios.

Gastos hipotecarios Sentencia TJUE

Pero el asunto no se resolvió ahí. Hubo dos jueces que no quedaron del todo conformes con esta solución y llevaron este asunto al Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Bien, pues después de casi año y medio ya tenemos esa sentencia del TJUE en la que se refiere a los gastos hipotecarios, bueno, además de a la comisión de apertura, la prescripción y las costas. Esta sentencia, respecto a los gastos hipotecarios, dice varias cosas interesantes: Una de ellas es que afirma que, … en el caso de que se declarase la nulidad de la cláusula que impone al consumidor el pago de todos los gastos que conlleva la formalización y también la cancelación de la hipoteca, sería ilícito que el juez no concediera a ese consumidor la devolución de las cantidades que pagó por culpa de esta cláusula, salvo que las normas impongan al consumidor el pago de todos o parte de estos gastos.

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Con esto, el TJUE está admitiendo que no es posible eliminar la cláusula y, de forma automática, obligar al banco a pagar todos los costes que soportó el consumidor, sino que habría que eliminar la cláusula y, en su lugar, ver ahora qué dice nuestra legislación para ver quién tendría que haber pagado estos gastos, porque, si existe una norma que impone al consumidor que pague alguno o parte de alguno de estos gastos, eso no lo podrá recuperar. El problema de esta sentencia es que, como se esperaba también porque de ahí no podía pasar, pues no entra a ver si es correcto distribuir los gastos de la forma en la que se distribuyen por el Tribunal Supremo. No entra a decirnos de forma expresa qué gastos puede llegar a recuperar el consumidor. Sin embargo, aunque no haga esa determinación de forma concreta, con esta sentencia se está dando un nuevo palo al Tribunal Supremo, ya que está exigiendo que exista una norma que imponga al consumidor el pago de cada uno de estos gastos o de parte de ellos y, esto no se tuvo totalmente en cuenta por el Tribunal Supremo cuando hizo su distribución de gastos.

Entrando en cada uno de estos gastos, con esta sentencia queda bastante claro, al menos bajo mi punto de vista, que ahora los consumidores podrían reclamar la totalidad de lo que se pagó por la gestoría, al igual que la totalidad de lo que se pagó por la tasación, porque no existe ninguna norma, ningún artículo que imponga al consumidor el pago de estos gastos.

Cuando el Tribunal Supremo se refería a estos gastos, bueno, al gasto de gestoría, porque de la tasación no ha llegado a hablar por ahora, y cuando estableció que estábamos ante gastos que se tenían que asumir al 50% por consumidor y banco, no llegó a esa conclusión porque una norma así lo estableciera, sino que la interpretación que hacía se basaba simplemente en entender que la intervención de la gestoría beneficiaba a los dos. Pero expresamente dice que no existe ninguna norma legal que determine quien tiene que pagar estos gastos, algo que ocurre también con los gastos de tasación: no existe ninguna norma que determine, que imponga al consumidor a pagar la factura del tasador.

El registro propiedad en la nueva ley sobre los gastos hipotecarios

Por otro lado, sobre el gastos del Registro de la propiedad, poco ha cambiado, ya que el Supremo llegó a la conclusión de que el obligado a pagar este gasto es el banco, algo que coincide con lo que ha dicho el TJUE en esta sentencia. Pero el punto más conflictivo va a estar en el gasto de la notaría.

El Tribunal Supremo dijo que este gasto también se tenía que pagar a medias entre el consumidor y el banco, por lo que, anulando esta cláusula, el consumidor sólo tendría posibilidad de recuperar la mitad de la factura que pagó. Para llegar a esa conclusión, lo hace interpretando una norma del arancel notarial que dice que será el que haya requerido que intervenga un notario o a quien interese que actúe un notario.

Aquí mi duda es si realmente ese artículo está imponiendo al consumidor el pago de parte de esa factura. Realmente pienso que no lo está imponiendo, que es precisamente lo que dice el TJUE que tiene que ocurrir, que una norma imponga al consumidor ese pago, pero, antes de que podamos discutir mucho si lo está imponiendo o no, el Tribunal Supremo ha dictado una nueva sentencia, a finales de julio, en la que vuelve a reiterar lo que dijo en su día, que el gasto de notaría le corresponde a ambos por mitad.

Con esta otra sentencia que ha dictado después de la del TJUE, el Tribunal Supremo la verdad es que no deja de sorprendernos, porque dice que lo que ha dicho el Tribunal Europeo concuerda con lo que dijo el propio Supremo en su sentencia sobre gastos. Es verdad que en este caso el supremo no habla nada más que de los gastos de notaría y de registro, pero también es verdad que, estando el tema como está, podría haber aprovechado para reconocer que con esta sentencia del TJUE, al menos, se estaba cambiando lo que debe ocurrir con los gastos de gestoría.

En definitiva, con esta sentencia del TJUE, en lo que se refiere a gastos, el asunto, más o menos, queda así, o debería quedar así, que yo ya no me aventuro mucho a afirmar nada, que luego lo cambian; quedaría de esta forma entonces: tras anularse la cláusula que impone el pago de estos gastos al consumidor, se podrá recuperar el 100% de los gastos de Registro, gestoría y tasación y, seguramente, encontraremos aún dudas, discusiones en los juzgados y sentencias distintas, en cuanto al gasto de notaría, si el 100% o si el 50%.

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